1. Taxa de Ocupação (TO)
A TO é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou
seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual há edificação.
Figura 1 - A TO mede apenas a projeção da edificação sobre o terreno.
Na realidade, se os pavimentos superiores estiverem contidos dentro dos limites do
pavimento térreo, o número de pavimentos não fará diferença nenhuma na TO. Se, ao
contrário, um ou mais pavimentos tiverem elementos que se projetam para fora, então a TO
será alterada, conforme pode ser visto na Figura 2.
Figura 2 - A TO apenas muda com o número de pavimentos se houver elementos que se projetam
para além dos limites do pavimento térreo.
Como padrão de referência, a Figura 3 apresenta uma ideia do que representam
taxas de ocupação diferentes.
Figura 3 - Parâmetros de referência para a TO
2. Coeficiente de Aproveitamento (CA)
O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do lote,
indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote,
somando-se as áreas de todos os pavimentos.
A Figura 4 apresenta duas possibilidades de edificação em um lote de 24 x 30m, com
CA=2. A primeira, que utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos. A segunda distribui a
área edificada em 8 pavimentos, cada um com TO de 25%.
Figura 4 - Variações do número de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA.
Dessa forma, o autor do projeto arquitetônico pode ir testando as possibilidades de
edificação resultantes das diversas combinações de Taxa de Ocupação e Coeficiente de
Aproveitamento, sempre levando em consideração os objetivos para cada zona (adensar,
restringir a ocupação, proteger a paisagem, e assim por diante).
3. Legislação Específica para T.O. e C.A.
Os detalhes sobre a aplicação desses parâmetros são definidos caso-a-caso, ou
seja, não há uma regra geral nem uma Lei Federal que estipule com detalhes como esses
instrumentos devem ser aplicados em cada município.
Cada município possui suas próprias regras para a aplicação desses conteúdos.
Em outras palavras, é a legislação urbanística municipal quem irá determinar os
detalhes da aplicação do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação. Essa
legislação urbanística inclui, normalmente, o Plano Diretor, a Lei de Uso e Ocupação do
Solo e o Código de Obras. Elas devem definir:
• quais os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade;
• o que deve ser contabilizado e o que não deve ser contabilizado para efeitos de
aplicação dos instrumentos.
Por isso, não é possível saber de antemão esses detalhes. Isso vai depender da
realidade de cada município. Entretanto, alguns aspectos parecem se repetir em diversos
locais. Por exemplo, não costuma ser contabilizado no coeficiente de aproveitamento:
• sacadas, até um limite máximo de área ou de balanço;
• garagens (nos edifícios, e mesmo assim apenas em municípios que incentivam os
pavimentos-garagem);
• beirais;
• áreas abertas, tais como piscinas;
• áticos, desde que não ultrapassem uma determinada porcentagem da área do
pavimento-tipo;
Portanto, para assegurar-se sobre o que conta e o que não conta em uma cidade, só
mesmo consultando as leis mencionadas anteriormente.
